Wycena przedsiębiorstw

Nawet jeśli jesteś pełnym właścicielem startupu lub firmy, bez firmy wycenowej LLC nie będziesz w stanie przeprowadzić szeregu transakcji handlowych. Może to oznaczać restrukturyzację, sprzedaż, a nawet upadłość. Każde przedsiębiorstwo jest przedmiotem biznesowym, dlatego istotne jest posiadanie dokładnej wiedzy o wartości, która świadczy o jego wyjątkowości. Tutaj musisz opanować specjalne techniki gromadzenia i przetwarzania informacji, a także metody obliczeń. Kredytowanie bez takich informacji staje się niemożliwe. Pomoże to przenieść Twój biznes na inny poziom i zoptymalizować wiele procesów, takich jak podatki i ogólna kondycja finansowa.

Kwestionowanie wartości katastralnej

Pomoże Ci zakwestionować wartość katastralną nieruchomości w Moskwie i regionie moskiewskim.

Uszkodzenie nie jest wyrokiem śmierci

Na stronie internetowej naszej firmy rzeczoznawczej można zamówić usługę oceny szkód w rzeczach materialnych (zalanie sąsiadów, wypadek samochodowy, uszkodzenie ładunku w transporcie itp.). Informacje te należy uzyskać przed rozprawą. W ten sposób zwiększysz swoje szanse na spłatę straty i zapewnisz sobie niezbędne minimum do kontynuowania postępowania.

Nasza firma rzeczoznawcza oferuje rozsądne ceny, które nie zrujnują banku, pomagając rozwiązać problem.

OK „VIK” LLC jest firmą rzeczoznawczą, która przeprowadza wyceny dla sądów w mieście Moskwa. Nasza agencja wycen zapewnia również ochronę prawną raportów w sądzie.

Wszystkie obiekty oceny podlegają wstępnej kontroli, przeprowadzana jest także analiza dokumentów.

Prace oceniające kończą się wydaniem formalnego raportu oceniającego. LLC OK „VIK” sporządza ją zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

Zysk przedsiębiorcy odzwierciedla koszty kierowania i organizacji budowy, ogólnego nadzoru oraz związane z tym ryzyko.

Zysk przedsiębiorcy określa się metodą analityczną zaproponowaną przez pracowników Politechniki w Petersburgu (SpBGTU) - dr, profesor nadzwyczajny D.D. Kuzniecow i doktor nauk technicznych, profesor E.S. Ozerow.

Kalkulacja zysku przedsiębiorcy opiera się na założeniu, że inwestowanie w nowe budownictwo ma sens tylko wtedy, gdy zysk z budowy nowego projektu będzie nie mniejszy niż zysk z alternatywnego projektu o tym samym poziomie ryzyka i takim samym czasie trwania jako nowe budownictwo.

Wysokość zysku przedsiębiorcy określa się według wzoru:

Gdzie N jest standardowym okresem budowy w latach;

C 0 - udział zaliczki w całkowitej kwocie wpłat, przyjęty przy założeniu, że inwestor wpłaca początkowo zaliczkę w wysokości 20% całkowitego kosztu obiektu;

y a - roczna stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału (odpowiada szacunkowemu współczynnikowi kapitalizacji dla podobnych obiektów, biorąc pod uwagę typowe ryzyka i okres zwrotu kapitału)

n* – okres realizacji projektu;

k to współczynnik inwestycji alternatywnych w przypadku sprzedaży obiektu w ciągu n* lat, określony wzorem:

, (50)

Kalkulację zysku przedsiębiorcy podsumowano w tabeli 14

Tabela 14

Obliczanie zysku przedsiębiorcy
Nazwa wskaźnika	Przeznaczenie	Oznaczający
Standardowy okres budowy w miesiącach
Standardowy okres budowy w latach
Wskaźnik inwestycji alternatywnych
Udział zaliczki w ogólnej kwocie wpłat
Roczna stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału
Wysokość zysku przedsiębiorcy

3.3.3. Obliczenie kosztu budowy podobnego obiektu

Ze względu na brak danych na temat kosztu wykonania wiernej kopii nieruchomości wycenianej według cen bieżących z faktycznego dnia wyceny, wskazane jest zastosowanie kosztu odtworzenia.

W praktyce wyceny metoda obliczania wskaźnika stosowana jest głównie do obliczenia kosztu odtworzenia nieruchomości. Polega ona na ustaleniu pełnego kosztu odtworzenia poprzez pomnożenie kosztu bazowego wskazanego w dokumentacji kosztorysowej dla wycenianego obiektu przez wskaźnik przeliczenia kosztu na aktualny poziom cen.

Koszt wytworzenia nieruchomości podobnej do wycenianej określa się według wzoru:

C = (B 2001 J. 2001-2014) (51)

Gdzie B 2001 to całkowity koszt budowy w cenach z 2001 roku ww. budynku, według zagregowanych wskaźników kosztów budowy;

J 2001-2014 – 5,43 bez VAT – wskaźnik przejścia poziomu cen z TER 2001 do poziomu cen z 2014 roku według rodzaju budownictwa w Federacji Rosyjskiej wg;

3.3.4. Obliczanie zużycia budynku

W teorii kosztowego podejścia do wyceny wartości nieruchomości zakumulowaną amortyzację interpretuje się jako całkowitą utratę oceny wartości rynkowej przedmiotu, na skutek fizycznego zużycia oraz starzenia się funkcjonalnego i zewnętrznego. W projekcie pracy wykorzystano metodę oceny skumulowanego zużycia elementów (metoda rozkładu).

Amortyzacja to utrata wartości wynikająca z pogorszenia się stanu fizycznego przedmiotu i/lub jego starzenia się. Skumulowaną amortyzację definiuje się jako różnicę pomiędzy bieżącym kosztem odtworzenia (wymiany) a rzeczywistą wartością rynkową przedmiotu w dniu wyceny.

Obliczanie zużycia fizycznego

Obliczenia zużycia fizycznego przeprowadzono metodą badań stanu wg. Według tej metody określono fizyczne zużycie każdego elementu konstrukcyjnego budynku. Całkowite zużycie fizyczne określa się według wzoru:

, (52)

Gdzie F f - fizyczne zużycie budynku,%;

F i - zużycie fizyczne i-tego elementu konstrukcyjnego budynku,%;

L i - współczynnik odpowiadający udziałowi w kosztach odtworzenia

i -ty ​​element konstrukcyjny w całkowitym koszcie odtworzenia budynku;

n to liczba elementów konstrukcyjnych budynku.

Koszt wymiany jest przyjmowany w obliczeniach jako 100%.

Tabela 15

Opis elementów konstrukcyjnych budynku i określenie zużycia

	Nazwa elementów konstrukcyjnych	Opis elementów konstrukcyjnych	państwo	Ciężar właściwy zgodnie z tabelą	Korekta do ciężaru właściwego,%	Ciężar właściwy EC zmienione		% zużycia strony gr. 7 x gr, 8/100
	Podwaliny	Płyta żelbetowa monolityczna
		Prefabrykaty żelbetowe	Regulacyjne
	a) ściany zewnętrzne wewnętrzny b) przegrody	Cegła, bloczki z betonu komórkowego	Normatywne
	Nakładanie się i zakrywanie	Prefabrykaty betonowe	Normatywne
		Płyta żelbetowa kombinowana, pokrycie rolowane	Pęknięcia pokrycia dachowego spowodowane brakiem dylatacji
		Beton, linoleum	Wzdęcia spowodowane niewystarczającym zagęszczeniem
	Otwory okienne i drzwiowe	Profile PCV na okna i drzwi	Normatywne
	Końcowa praca	Farba, tapeta	Normatywne
	Inżynieria sanitarna i elektryczna. Urządzenia	Ogrzewanie, elektryczne	Normatywne
		Obszar niewidomy	Normatywne

Wartość zużycia zaokrągla się do najbliższej liczby całkowitej. Zatem fizyczne zużycie wynosi 13%.

Obliczenia zużycia fizycznego podsumowano w tabeli 16.

Tabela 16

Kalkulacja amortyzacji fizycznej w cenach z 2014 roku

	Elementy konstrukcyjne	Środek ciężkości	Koszt pracy w cenach z 2014 r., Tysiąc rubli	Zużycie elementów konstrukcyjnych,%	Zużycie elementów konstrukcyjnych. tysiąc rubli
	Podwaliny
	Ściany, ścianki działowe
	Nakładanie się, zakrywanie
	Końcowa praca
	Inżynieria sanitarna i elektryczna. urządzenia

Na podstawie wyników można stwierdzić, że zużycie funkcjonalne budynku wyniosło 17 898 tys. rubli. Wynika to z żywotności budynku, gdyż został wybudowany w 2007 roku, a jego zużycie w 2014 roku, według obliczeń, wynosi 13%.

Doktorat Jaskiewicz E. E.

Największe trudności podczas obliczeń inwestycyjno-wycenowych w trakcie budowy obiektów nieruchomości napotyka się przy określeniu wysokości zysku przedsiębiorcy (przy ustalaniu kosztów budowy obiektów nieruchomości) oraz zużycia zewnętrznego (przy ustalaniu całkowitej amortyzacji obiekty).

Pomimo dużej liczby prac poświęconych ich definicji, nie ma jeszcze wystarczającej jasności co do tych pojęć i zakresów ich wartości. Spróbujmy je zrozumieć i określić zakresy i granice ich istnienia.

1. POJĘCIE ZYSKA PRZEDSIĘBIORCY I JEGO POJAWIENIE SIĘ W PROCESIE BUDOWY I REWERSJI (PÓŹNIEJSZEJ SPRZEDAŻY)

Zysk przedsiębiorcy kojarzymy z pojęciami budowniczego, klienta, dewelopera, przedsiębiorcy, inwestora itp.

Aby ogólnie zorganizować proces budowy, wymagane są:

• określić lokalizację i możliwość zakupu (wynajęcia w Moskwie) działki;
• opracować projekt inwestycyjny (dla porównania: usługi doradcze w zakresie opracowania projektu inwestycyjnego przynoszą własny zysk);
• wybrać najlepszą opcję;
• wykorzystaj własne pieniądze, zaciągnij pożyczkę lub przyciągnij inwestorów „na akcje” (ustal linię finansowania);
• objęcia na własność lub dzierżawy działki (z jednoczesnym ustaleniem dopuszczalnych możliwości zagospodarowania i zwolnienia powierzchni na czas budowy), przy jednoczesnym ustaleniu i wynajmie dodatkowej powierzchni pomocniczej niezbędnej do prac budowlanych pod kątem lokalizacji domków, składowania materiałów, działanie mechanizmów;
• zamówić indywidualny projekt budowlany lub powiązać projekt standardowy z terenem, biorąc pod uwagę służebności architektoniczne, możliwości przyłączenia do istniejących sieci uzbrojenia terenu i cechy gruntu (dla przypomnienia: projektanci mają swój własny zysk, na zmniejszenie których organizowane są przetargi);
• przejść procedury zatwierdzające (dla porównania: w Petersburgu urzędnicy wymagają 170 podpisów zatwierdzających, a w Moskwie - 248);
• znaleźć generalnego wykonawcę - budowniczego, a często przeprowadzane są przetargi w celu wyłonienia generalnego wykonawcy z minimalnym (lub optymalnie akceptowalnym) szacunkowym kosztem budowy (tj. Z minimalnym zyskiem dla dewelopera);
• uzgadniać z generalnym wykonawcą kosztorysy, harmonogramy i harmonogramy finansowania;
• utworzyć dyrekcję dla budowanego kompleksu;
• zacznij wreszcie budować.

W trakcie budowy, jeśli to konieczne, zawierane są umowy o świadczenie usług firm z branży nieruchomości na sprzedaż obszarów nieruchomości po zakończeniu budowy (pośrednicy w handlu nieruchomościami mają własny zysk).

W większości prac spotykamy następujące definicje:

DEWELOPER – właściciel (użytkownik, właściciel) działki, któremu przysługuje prawo decydowania o sposobie zagospodarowania działki w ramach jej dozwolonego użytkowania, jako ukształtowanego obiektu nieruchomości (opcje – ogólne, sub -programista itp.).

KLIENT – osoba formalnie występująca jako kontrahent generalnego wykonawcy (wykonawcy) w ramach umowy generalnej (umowy) w imieniu dewelopera (opcje – ogólne, podklienta itp.)

DEWELOPER jest zdefiniowany jako podmiot rynku nieruchomości, który organizuje i zarządza procesem zagospodarowania terenu.

DEWELOPER-BUILDER definiuje się jako podmiot rynku nieruchomości, który samodzielnie pełni funkcje dewelopera i budowniczego (może także pełnić funkcje projektanta itp.).

PRZEDSIĘBIORCA definiuje się jako organizatora produkcji, płatnika z tytułu kontraktów lub cen sprzedaży surowców, dzierżawcę środków produkcji, płatnika usług pracy, płacącego sobie za przedsiębiorczą pracę przy organizowaniu produkcji.

INWESTOR - osoba dokonująca długoterminowej inwestycji środków i aktywów finansowych lub innych (opcje: ogólna, subinwestor, instytucjonalna, państwowa, indywidualna, krajowa, zagraniczna, portfelowa, „klasyczna”, towarzysząca, wierzyciela itp.) .

Mieszanka wszystkich tych koncepcji prowadzi do czegoś wspólnego – do zysku przedsiębiorcy. Obecność zysku przedsiębiorcy i jego wartość zależą od całkowitej liczby funkcji, jakie może pełnić przedsiębiorca (inwestor, deweloper itp.).

2. PODZIAŁ RÓŻNYCH RODZAJÓW ZYSKU W PROCESIE BUDOWY I SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Określmy możliwe zakresy różnych rodzajów zysków w budownictwie (rozważamy Moskwę i region moskiewski):

1). Zysk organizacji projektowych

Według organizacji projektowych w Moskwie koszt opracowania dokumentacji projektowej i badawczej wynosi:

Tabela 1.

	Rodzaj projektowanych obiektów	Udział w kosztach budowy i montażu
	Konstrukcje inżynieryjne
	Budynki i konstrukcje o standardowym projekcie (odniesienie lokalne)
	Budynki i budowle według indywidualnego projektu
	Budynki specjalistyczne (łączność, telewizja, ...)
	Budynki specjalnego przeznaczenia o zwiększonej złożoności

Kwoty zadeklarowanego zysku (z kosztów prac projektowych) mieszczą się w przedziale:

2). Zysk generalnego wykonawcy-budowlanego (szacunkowy zysk)

Zgodnie z MDS 81-1.99 /1/ szacowany zysk to kwota środków niezbędnych do pokrycia niektórych (ogólnych) wydatków organizacji budowlano-montażowych na rozwój produkcji, sferę społeczną i zachęty materialne dla pracowników. Stopa szacowanego zysku w stosunku do szacowanego kosztu wynosi 12% lub można ją obliczyć jako 50... 57,5% wynagrodzenia (funduszu płac). Skonsolidowany szacunek kosztów budowy zawiera rezerwę na nieprzewidziane prace i koszty, przeznaczoną na zwrot kosztów pracy i wydatków, których potrzeba powstaje w procesie opracowywania dokumentacji roboczej lub w trakcie budowy w wyniku doprecyzowania decyzji projektowych lub warunki budowlane. Rezerwa przeznaczona jest nie więcej niż 2% na obiekty socjalne i 3% na obiekty przemysłowe.

Należy podkreślić, że szacunkowy koszt budowy uwzględnia zysk organizacji projektujących i wykonawczych, który nie jest powiązany z zyskiem przedsiębiorcy.

W większości przypadków przy indywidualnym projekcie i braku przetargu szacowany zysk sięga 25...30% lub więcej faktycznie oszacowanych kosztów budowy.

W przypadku przeprowadzenia przetargu zwiększa się możliwość zmniejszenia szacowanego zysku i może on wynosić co najmniej 8...10% szacowanych kosztów.

Zakres zysków generalnego wykonawcy - budowniczego:

8...30% szacunkowego kosztu budowy.

(Wszystkie wybudowane kubatury należą do niego do momentu zapłaty przez Zamawiającego Protokołu Odbioru Robót Budowlanych).

Dla porównania: w Twerze podczas budowy mieszkań uważa się, że 25% kosztów prac budowlano-montażowych (prace budowlano-montażowe) to zysk generalnego wykonawcy - budowniczego, a 25% kosztów budowy i prace instalacyjne to zysk przedsiębiorcy. Kwotę równą 50% robót budowlano-montażowych przeznacza się na uzyskanie pozwoleń i zgód, prawa ewidencyjne do działki (działki) oraz „inne” wydatki organizacyjne. Zatem koszt nieruchomości na rynku pierwotnym wynosi do 200% kosztów prac budowlano-montażowych.

3). Zysk pośrednika w handlu nieruchomościami

Powszechnie przyjmuje się, że pośrednia usługa koordynacji zamierzeń Sprzedającego i Kupującego wyceniana jest w Moskwie na poziomie 3...5%, a w rzadkich przypadkach sięga 8% (w przypadku sprzedaży obiektów na różnych etapach budowy) . Nie jest możliwe jednoznaczne odróżnienie zysku pośredników od tych wydatków, ponieważ zależy on od wielu parametrów (doświadczenie, kontakty, sieć informacyjna, ugruntowana sieć Kupujących itp.)

4). ZYSK PRZEDSIĘBIORCY

Przedsiębiorcę definiujemy jako osobę, która nie pełni funkcji projektanta, generalnego wykonawcy - budowniczego, dostawcy materiałów, pośrednika w handlu nieruchomościami i prowadzi budowę za własne pieniądze (sytuacja idealna i rzadka).

Dla porównania: w Moskwie prywatni przedsiębiorcy budują 5% mieszkań, a pozostałe 95% budują deweloperzy pod patronatem rządu. W Petersburgu jest odwrotnie.

Zysk przedsiębiorcy zależy od kierunku rozwoju projektu inwestycyjnego.

Przybliżone wyrażenie określające zysk przedsiębiorcy (PP):

RS i to wartość rynkowa poszczególnych części nieruchomości (w przypadku sprzedaży według okresu);

CC i - koszt wszystkich kosztów poniesionych (według okresów) podczas budowy i sprzedaży (wymienionych powyżej);

Dk; Do - stopy dyskontowe (dla linii finansowych i zwrotu kapitału);

t to bieżący czas projektu.

Podobną formułę przedstawiono w modelu Gribovsky'ego S.V.

Dokładne wyrażenie zysku przedsiębiorcy zależy od interwałów inwestycji pieniężnych w projekt i wymaganego zwrotu z kapitału.

3. KSIĘGOWANIE RÓŻNYCH ZYSKÓW PRZY PRZEPROWADZANIU OBLICZEŃ

Nieruchomość gotowa do sprzedaży w końcowej fazie budowy charakteryzuje się ogólnie obecnością kilku elementów:

• przeniósł prawa do działki;
• Budynki;
• architektura krajobrazu;
• dostępność sieci użyteczności publicznej itp.

Prawa do działki wycenia się zazwyczaj odrębnie.

Koszt budowy budynków, budowli, ulepszenia przyległego terytorium i sieci użyteczności publicznej jest również oceniany osobno. Jednocześnie w różnych metodach (metoda powiększonych wskaźników kosztów elementarnych, metoda cen jednostkowych...) wykorzystuje się zarówno wskaźniki kosztów, jak i czynniki podnoszące cenę.

Korzystając z cenników UPVS, UPSS, Poradnika Rzeczoznawcy, Katalogów map poszczególnych projektów, zbiorów kosztorysowych, częściowo uwzględniamy zarówno koszt prac projektowych, jak i zysk generalnego wykonawcy - budowniczego (patrz część ogólna UPVS, objaśnienia do Katalogów Rzeczoznawcy, itp.). Współczynniki zwiększające cenę (GOSSTROY, Co-Invest...) również uwzględniają te aspekty, pokazując średnie wartości bliskie określonej opcji lokalizacji dla standardowych rozwiązań. Tym samym rzeczoznawcy przy dokonywaniu obliczeń biorą przeciętnie pod uwagę zysk projektantów i generalnego wykonawcy – budowniczego, jednak w budownictwie indywidualnym posługiwanie się cenami ogólnymi i czynnikami podwyższającymi cenę nie pozwala na rzetelne obliczenie kosztu budowy bez biorąc pod uwagę dodatkowe koszty.

W związku z tym w uśrednionych warunkach obliczeniowych Rzeczoznawcy muszą wziąć pod uwagę zysk przedsiębiorcy i usługi pośrednie („U”).

Y to bieżąca wartość usług pośrednich (pośrednicy w handlu nieruchomościami, projektanci, konsultanci itp.).

4. UDZIAŁ GRUNTÓW W CAŁKOWITEJ WARTOŚCI RYNKOWEJ RÓŻNYCH OBIEKTÓW NIERUCHOMOŚCI.

W celu wykonania prac budowlano-montażowych zawierane są umowy dzierżawy gruntów (działki nie są sprzedawane w Moskwie).

W tabeli 2 przedstawiono obliczone dane do ustalenia kosztu jednostkowego działek dla różnych typów nieruchomości.

Tabela 2.

Typ nieruchomości	Koszt praw do dzierżawy gruntów na 49 lat, dolary/ha	Koszt 1 mkw. m powierzchni magazynowej, dolary/kw. M	Konkretny koszt przechowywania w przeliczeniu na 1 mkw. m powierzchni użytkowej, dol./kw. M (NAS)	Średnia cena podaży na sprzedaż, USD/mkw. M (RS)
Mieszkanie biznesowe Cegła/monolit			Warunki obliczeń: 12 pięter, powierzchnia magazynowa równa się 3 powierzchniom zabudowy budynku, powierzchnia brutto równa się 1,5 powierzchni użytkowej netto
Miasta regionu moskiewskiego
Mieszkanie w domu panelowym (P-44, P-3M)			Warunki obliczeń: 17 pięter, powierzchnia magazynowa równa się 3 powierzchniom zabudowy, powierzchnia brutto równa się 1,5 powierzchni użytkowej netto
region Moskwy
Lokale handlowe			Warunki obliczeń: 4 kondygnacje, powierzchnia magazynowa równa się 4 powierzchniom zabudowy, powierzchnia brutto równa się 1,2 powierzchni użytkowej netto
region Moskwy
Powierzchnia biurowa			Warunki obliczeń: 9 kondygnacji, powierzchnia magazynowa równa się 3 powierzchniom zabudowy, powierzchnia brutto równa się 1,3 powierzchni użytkowej netto
region Moskwy
Obszar produkcji			Warunki obliczeń: 2 kondygnacje, powierzchnia magazynowa równa się 5 powierzchniom zabudowy, powierzchnia brutto równa się 1,1 powierzchni użytkowej netto	strony internetowe
			Nie budować
region Moskwy

Jak widać z tabeli 2, znaczący udział w wartości rynkowej nieruchomości mają działki zlokalizowane w centrum Moskwy pod mieszkania, sklepy i biura oraz w pobliżu obwodnicy Moskwy pod powierzchnie przemysłowe.

5. PRZEDZIAŁY ZYSKU PRZEDSIĘBIORCY DLA RÓŻNYCH RODZAJÓW NIERUCHOMOŚCI

Aby poznać szacunkowe progi zysku dla przedsiębiorcy, wykorzystano różne materiały informacyjne zamieszczane w Internecie.

Model kalkulacji zysku przedsiębiorcy (opracowany na podstawie modelu Gribovsky'ego S.V.) uwzględniał następujące czynniki:

• Koszt budowy budynków i budowli (dane dotyczące warunków obliczeniowych podane w tabeli 2 oraz na stronach internetowych);
• Koszt jednostkowy działek (tabela 2);
• Czas budowy i powrotu (SNIP 1.04.03-85 i strony internetowe);
• Rabat Przed (przyjęty na poziomie stopy refinansowania Banku Centralnego – 18%);
• Finansowanie zostało zaakceptowane w momencie budowy;
• Przyjęto obsługę nieruchomości na poziomie 5% kosztu rewersyjnego;
• Przy obliczaniu lokali mieszkalnych wzięto pod uwagę ustalone normy wyjścia z lokali - 60...70%, biorąc pod uwagę udział miasta (30...40%);
• Uwzględniono możliwość rewersji w trakcie budowy, wprowadzając współczynnik korygujący w wysokości 0,9;
• Rozliczanie kosztów ulepszenia terytorium przeprowadzono w różny sposób dla różnych obiektów.

Szacunkowe wskaźniki zysku biznesowego w produkcji nowego budownictwa

Tabela 3.

	Nazwa	Zysk przedsiębiorcy,%%
		Centrum Moskwy	W odległości trzeciego pierścienia	W pobliżu MKAD	20 km od MKADu	40 km od MKADu	60 km od MKADu	80 km od MKADu	100 km od MKADu
	Przestrzeń handlowa
	Obszar produkcji
	Majątki wiejskie

Poniższe wykresy przedstawiają zależności PP w miarę oddalania się od obwodnicy Moskwy (w kierunku centrum Moskwy i od Moskwy).

6. ZUŻYCIE ZEWNĘTRZNE NIERUCHOMOŚCI

Zewnętrzne (ekonomiczne) zużycie definiuje się jako utratę wartości nieruchomości w wyniku wpływu czynników zewnętrznych w stosunku do nieruchomości (międzynarodowych, krajowych, przemysłowych, lokalnych...).

Lokalne warunki zewnętrzne oznaczają:

• zmiany sytuacji rynkowej;
• lokalizacja (niesprzyjające środowisko, ekologia, dostępność komunikacyjna itp.);
• zmiany warunków finansowych, prawnych itp.

W ocenie postuluje się jedynie 2 metody określania zużycia zewnętrznego (VI):

1). Porównanie sprzedaży podobnych obiektów w stabilnych i zmienionych warunkach zewnętrznych;

2). Kapitalizacja straty dochodu wynikającej ze zmiany warunków zewnętrznych:

VI = utrata dochodu / stopa kapitalizacji (2)

Największym problemem jest określenie punktu „zero”, który charakteryzuje przejście od stabilnych do zmienionych warunków zewnętrznych.

Zmiany warunków zewnętrznych można dość wyraźnie określić spadkiem zysków przedsiębiorcy.

Według GOSKOMSTAT stopa zysku w budownictwie w Federacji Rosyjskiej wyniosła:

• 2000 - 8,9%;
• 2001 - 9,1%;
• 2002 - około 9,8%.

Dopóki zysk przedsiębiorcy będzie przekraczał dopuszczalny limit, będzie się rozwijać nowe budownictwo.

Za dopuszczalną granicę zysku przedsiębiorcy, według informacji zaczerpniętych ze stron internetowych, uważa się:

• Moskwa - nie mniej niż 15...18%.
• Petersburg - nie mniej niż 15%;
• Rostów - na - Don - nie mniej niż 10...12%;
• Twer - nie mniej niż 15%;
• Jekaterynburg - nie mniej niż 12%.

Łącząc dane o stopie zwrotu (GOSKOMSTAT) i opinie inwestorów - budowniczych na temat minimalnego zysku przedsiębiorcy - otrzymujemy obszar „zero” w okolicach 9,8...12%. Średnio - 11%.

Uzyskaliśmy minimalną kwotę zysku dla przedsiębiorcy, przy której nadal będzie prowadzone nowe budownictwo (głównie na „peryferiach”) i poniżej której aktywność inwestycyjna gwałtownie spadnie. Należy zauważyć, że uzyskana wartość (11%) jest zbliżona do rocznych stawek banków pierwszej kategorii wiarygodności (takich jak SBERBANK) na depozytach rublowych.

W konsekwencji czynniki zewnętrzne powodujące spadek zysku przedsiębiorcy o niecałe 11% są czynnikami wpływającymi na pojawienie się zewnętrznego zużycia nieruchomości. Z drugiej strony, jeśli zysk przedsiębiorcy będzie niższy od stopy wolnej od ryzyka banków pierwszej kategorii, tempo budowy powinno gwałtownie spowolnić.

Od: sprzedaż nieruchomości po ich cenie powinna charakteryzować się średnim zużyciem zewnętrznym wynoszącym 11%.

Zysk przedsiębiorcy i zużycie zewnętrzne to pojęcia wzajemnie się wykluczające

Otrzymujemy warunkowo 2 strefy dla Moskwy i regionu moskiewskiego:

• Strefa poprawy zewnętrznej (zysk przedsiębiorcy przekracza 11%);
• Strefa pogorszenia zewnętrznego (zysk przedsiębiorcy spada z 11% do 0 i pojawia się znaczne zużycie zewnętrzne)

7. OCENA ZUŻYCIA ZEWNĘTRZNEGO NA PRZYKŁADZIE MIESZKAŃCZYCH W MIASTACH REGIONU MOSKWY

Na podstawie statystycznego przetwarzania danych o kosztach pierwotnego i wtórnego rynku mieszkaniowego w miastach obwodu moskiewskiego, podanych w zbiorze „Rway” nr 94, styczeń 2003 r. Oraz na stronach internetowych, uzyskano następujące wyniki:

Do przybliżenia wykorzystano wzór regresji liniowej:

Regresja liniowa - C = A + B * P,

C - koszt (dolary/mkw.);

P - odległość od obwodnicy Moskwy (km).

C = 559,49 - 4,57 *P

K = 0,81 (współczynnik korelacji).

C = 577,63 - 4,26 * P

Na podstawie uzyskanych wzorów obliczono wartości kosztów mieszkań pierwotnych i wtórnych dla miast obwodu moskiewskiego, które podano w tabeli 4.

Minimalny koszt budowy, biorąc pod uwagę zysk przedsiębiorcy w wysokości 11%, obliczono na podstawie kosztu wielkopłytowej serii P-3M (164,1 dolara / m2), korekty za składowanie (1,73 dolara / m2 - tabela 2), VAT - 1.2.

Tabela 4.

Odległości z MKAD
Koszt podstawowego mieszkania, dolary/mkw. M
Koszt drugiego mieszkania, dolary/mkw. M
Różnica, dolary/m2 M
Minimum C/C przy PP 11%, USD/mkw. M	(164,1 +1,73)* 1,11 * 1,2 = 221
	Strefa doskonalenia zewnętrznego (przedsiębiorca ma zysk)				Zewnętrzny obszar zużycia

Jak widać z tabeli 4, koszt mieszkań wtórnych jest wyższy niż mieszkań pierwotnych, ze względu na brak wykończenia w większości nowych budynków. Koszt mieszkania na rynku wtórnym pokazuje, że nie ma wpływu zużycia fizycznego i funkcjonalnego. Zewnętrzna strefa zużycia rozpoczyna się na dystansach powyżej 60 km. od obwodnicy Moskwy i charakteryzuje się spadkiem kosztów mieszkań pierwotnych poniżej regionu „zero”.

8. OCENA POCZĄTKU STREFY WYKOŃCZENIA ZEWNĘTRZNEGO MOSKWY I REGIONU MOSKWY

Oceny dokonano na podstawie tabeli 3. W tabeli 5 przedstawiono granice zewnętrznej strefy pogorszenia

Tabela 5.

	Nazwa	Podział na strefy
		Centrum Moskwy	W odległości trzeciego pierścienia	W pobliżu MKAD	20 km od MKADu	40 km od MKADu	60 km od MKADu	80 km od MKADu	100 km od MKADu
	Apartamenty klasy biznes (cegła/monolit)	Zewnętrzna Strefa Doskonalenia
	Mieszkania w domach panelowych (typ P-44; P-3M)	Zewnętrzna Strefa Doskonalenia					Strefa zniszczenia zewnętrznego
	Przestrzeń handlowa	Zewnętrzna Strefa Doskonalenia
	Powierzchnia biurowa (klasa B2 i niższa)	Zewnętrzna Strefa Doskonalenia					Strefa zniszczenia zewnętrznego
	Obszar produkcji	Zewnętrzna Strefa Doskonalenia				Strefa zniszczenia zewnętrznego
	Majątki wiejskie			Zewnętrzna Strefa Doskonalenia				Strefa zniszczenia zewnętrznego

• Największy zysk przedsiębiorcy podczas budowy i sprzedaży nieruchomości osiąga się w centrum Moskwy i waha się od 42 do 68% dla różnego rodzaju obiektów;
• Zysk przedsiębiorcy maleje w kierunku obrzeży Moskwy i na obszarze MKAD waha się od 26...38% dla różnych typów obiektów;
• Budowa nieruchomości mieszkalnych może być prowadzona z zyskiem dla przedsiębiorców do 60 km od obwodnicy Moskwy (w miastach obwodu moskiewskiego);
• Minimalny akceptowalny zysk dla przedsiębiorcy umożliwiający rozwój działalności budowlanej wynosi około 11% dla Moskwy i regionu moskiewskiego;
• Zużycie zewnętrzne (ekonomiczne) pojawia się, gdy zyski przedsiębiorców spadają poniżej poziomu 11% i postępują wraz z odległością od obwodnicy Moskwy;
• W przypadku mieszkań mieszkalnych w budynkach panelowych strefa zewnętrznego zużycia gospodarczego rozpoczyna się w miastach obwodu moskiewskiego, położonych ponad 60 km od obwodnicy Moskwy.

Doktorat Jaskiewicz E.E.

Wykorzystane źródła informacji.

1. MDS 81-1,99. Wytyczne dotyczące ustalania kosztów wyrobów budowlanych na terytorium Federacji Rosyjskiej./Gosstroy - M.: GUPTsPP, 1999.
2. Aleksandrow V.T. Ceny w budownictwie. - Petersburg: Piotr, 2000
3. D. Friedmana i N. Ordwaya. Analiza i ocena nieruchomości przynoszących dochód - M.: Delo, 1997.
4. Strony internetowe.

| artykuły
Oprogramowanie do wyceny nieruchomości

sekcja serwisu: ocena (główna) / techniki / kalkulacja zysku przedsiębiorcy / analityczna metoda ustalania wysokości zysku przedsiębiorcy w metodzie kosztowej wyceny nieruchomości

ANALITYCZNA METODA USTALANIA WYSOKOŚCI ZYSKA PRZEDSIĘBIORCY W METODIE KOSZTOWEJ OCENY NIERUCHOMOŚCI

Kuzniecow Dmitrij Dmitriewicz
Doktor, profesor nadzwyczajny,

Ozerow Jewgienij Siemionowicz
Doktor nauk technicznych, profesor,
kierownik działu
Ekonomika i zarządzanie nieruchomościami,
Stan Petersburg
Politechnika (SPbSTU)

Kwestie oceny
№2 1998

Jednym z ciekawych i trudnych problemów kosztowej metody wyceny nieruchomości jest określenie wysokości zysku przedsiębiorcy. Dane rynkowe dotyczące zysków są trudne do zdobycia, gdyż często są one chronione tajemnicą handlową. Wartości z przedziału 10-30%, przyjmowane zwykle na podstawie wywiadów z przedsiębiorcami, nie są w żaden sposób uzasadnione. W szczególności rzeczoznawcy nie zwracają uwagi na fakt, że zysk ten zależy od wielkości i terminu budowy, od rozdzielenia funkcji inwestora (klienta) i budowniczego (wykonawcy) 1) oraz od innych czynników.

W artykule zaproponowano schemat szacowania zysku przedsiębiorcy, opierający się na założeniu, że inwestor wynajmując wykonawcę ma możliwość zainwestowania w inny projekt, który charakteryzuje się stopą zwrotu a. Jednocześnie przepływy pieniężne, które reprezentują koszty pozyskania terenu, przeprowadzenia budowy i pełnego uruchomienia obiektu, pod względem dynamiki dystrybucji w czasie pokrywają się z przepływami dla projektu alternatywnego.

Wysokość zysku przedsiębiorcy uzyskanego zaproponowaną metodą musi spełniać zasadę:

Inwestycja w nowe budownictwo ma sens tylko wtedy, gdy zysk z projektu budowlanego będzie nie mniejszy niż zysk z alternatywnego projektu, który charakteryzuje się tym samym poziomem ryzyka i takim samym czasem trwania jak nowa budowa.

Zgodnie z podejściem kosztowym wartość rynkową C koszt ustala się jako sumę kosztu działki C w i kosztu nowej budowy C ns z uwzględnieniem skumulowanej amortyzacji I ac:

C koszt = C z + C ns - I nak.(1)

Koszt nowej budowy oblicza się jako sumę kosztów bezpośrednich C p, kosztów pośrednich C k i zysku przedsiębiorcy PP:

C ns = C p + C k + PP.(2)

Należy zwrócić uwagę, że w (2) wartość C k uwzględnia koszty przygotowania obiektu przed sprzedażą, typowe dla rynku lokalnego, w okresie od daty zakończenia budowy do daty sprzedaży (odbioru), a C p obejmuje zysk kontrahenta, czyli tzw. akumulację planową.

Sumę wszystkich kosztów budowy oznaczmy jako C pk = C p + C k, a sumę kosztów i wartość działki pomniejszoną o skumulowaną amortyzację jako C = Ch + C pk - I nak. Następnie

S ztr = S z + S p + S k - I nak + PP = S + PP.(3)

Jeśli wyobrazimy sobie sumę C* pk = C p + C k - A jako koszt budowy obiektu o mniejszej objętości w porównaniu z badanym obiektem, którego koszt budowy wynosi C pk > C* pk, to stanie się jasne, że bez narażania na szwank ogólności problemu możemy dalej rozważyć opcję, w której stopień zużycia jest znikomy. Wszystkie wzory i zależności uzyskane dla tej opcji można zastosować także dla przypadku uwzględniającego zużycie, zastępując wartość C pk przez C* pk i C przez C* = C z + C* pk. Zwróćmy uwagę na oczywistą tezę związaną z tym wnioskiem, ważną dla praktyki wyceny, że zysk przedsiębiorcy, który pojawia się w kosztownej metodzie wyceny, będzie się zmniejszał wraz ze starzeniem się przedmiotu i spadkiem jego wartości.

Wyróżnijmy część kosztów domu, które są płacone z góry wraz z płatnością za grunt. Następnie

C + PP = (C z + C aw) + (C pk - C aw) + PP = C o + C - C o + PP.(4)

Względną wielkość zysku przedsiębiorcy można określić jako stosunek tego zysku do wysokości kosztów budowy lub do sumy tych kosztów i kosztu gruntu:

Wybór opcji zależy od preferencji lokalnego rynku, ale druga opcja ma pewne zalety. Rzeczywiście inwestor ma prawo oczekiwać większych zwrotów z budowy obiektu w bardziej prestiżowej lokalizacji, tj. z wyższym kosztem gruntu, biorąc pod uwagę, że nawet po zbyciu budynku właściciel nieruchomości ma prawo liczyć na otrzymanie części zysku związanego z gruntem. W związku z powyższym rozważymy tutaj drugą opcję.

W metodzie kosztowej przyjmuje się, że koszty pozyskania terenu oraz koszty związane z budową i przygotowaniem przed sprzedażą ponoszone są jednorazowo w momencie zakończenia inwestycji. Tak naprawdę koszty bezpośrednie i pośrednie inwestora pokrywane są z płatności epizodycznych C pk,i przez cały okres budowy i realizacji projektu jako całości. Ponadto należy wziąć pod uwagę, że nabycie własności (lub długoterminowej dzierżawy) gruntu następuje przed rozpoczęciem budowy, tj. inwestor wydaje określoną kwotę Сз w początkowym momencie realizacji projektu. Jednocześnie oczywiście inwestor ma nadzieję, że po zakończeniu projektu zapewni sobie zwrot kapitału i zysk wystarczający do zrekompensowania utraconych korzyści związanych z „zamrożeniem” funduszy C pk, i oraz C z do czasu zakończenia projektu.

Wierzymy, że przy alternatywnym wykorzystaniu kapitału kwoty pieniężne С з, Сав, С кк,i tworzą przyszłą wartość produktu projektu С alt, którą można zdefiniować jako szacunkową kwotę przyszłej wartości strumienia wydatków związane z nabyciem działki, budową budynku i sprzedażą obiektu (oddaniem go do rentownego użytkowania):

Jeżeli oprócz wskazanych powyżej stosuje się także następujące oznaczenia:
N- długość cyklu inwestycyjnego (liczba okresów do zakończenia budowy i sprzedaży obiektu);
I- numer okresu ( I = 1, 2, ..., N);
C pc,i - przepływ kosztów w okresie I, (jednostki pieniężne);
Na- stopa dyskontowa równa stopie zwrotu Na i za okres;
P jest znakiem służącym do obliczania iloczynu.

Schemat uwzględnionych tu przepływów pieniężnych przedstawiono na rysunku.

Porównując (3), (4) i (5) otrzymujemy względną wartość zysku przedsiębiorcy:

(6)

W ogólnym przypadku obliczenia według (6) wymagają uciążliwych obliczeń, jednak w praktyce ewaluacyjnej można stosować przybliżone wyrażenia analityczne. Rozważmy możliwości obliczenia zysku przedsiębiorcy za pomocą przybliżeń.

Załóżmy, że projekt jest realizowany w ramach N lat i kończy się wraz z zakończeniem budowy. Liczba okresów rozliczeniowych w ciągu roku jest równa M. Koszty pokrywane są w formie zaliczki na rzecz C o oraz płatności równych (C - C o) / ( m x n) na koniec każdego „krótkiego” okresu. Zakładamy, że stopa dyskonta dla projektu alternatywnego, równa rocznej stopie zwrotu z kapitału, pozostaje stała przez cały okres realizacji projektu i wynosi Na A. Dla tego przypadku mamy:

Biorąc pod uwagę, że to praca m x n>> 1 i iloraz Na A / M

Błąd w wyliczeniu zysku przedsiębiorcy przy takich założeniach nie przekracza 1% jeżeli N m = 4. W przypadku płatności miesięcznych błąd jest znacznie mniejszy niż 1% dla dowolnej wartości N. Oznaczmy i uprość wyrażenie (7):

(8)

Z (8) wynika ważny wniosek, że wielkość zysku, jaką typowy inwestor spodziewa się osiągnąć inwestując w budownictwo, powinna być tym większa, im dłuższy jest okres budowy (im większy lub bardziej skomplikowany obiekt) i tym większa jest wpłata wstępna. Oznacza to przede wszystkim, że rzeczoznawca, ustalając oczekiwany zysk przedsiębiorcy na podstawie analizy informacji rynkowych, musi skupić się na oczekiwaniach „zewnętrznych” inwestorów lub wynikach realizacji projektów analogowych, dla których budowa czas trwania obiektu, wysokość opłat wstępnych i poziom ryzyka są w przybliżeniu takie same, jak dla ocenianego obiektu.

Zilustrujmy powstałą zależność przykładami dla niektórych szczególnych przypadków, pamiętając, że w obecnej praktyce najbliższym alternatywnym projektem budowlanym jest projekt polegający na inwestycji w istniejącą nieruchomość (zakładamy, że Na a = 0,3), inwestycje początkowe zwykle nie przekraczają 30% kosztu obiektu, typowe czasy budowy na rynku dla obiektów o różnej wielkości i złożoności nie przekraczają trzech lat (można skorzystać z zaleceń do obliczenia czasu budowy). Wyniki obliczenia zysku przedsiębiorcy przedstawiono w tabeli 1.

Tabela 1

Łatwo zauważyć, że powyższy przedział wartości zysku przedsiębiorcy, o wartości C o/C = 0,2 bliskiej rzeczywistości, tworzą oczekiwania inwestorów dla projektów o okresie budowy do 1,5 lata. Wiadomo jednak, że w przypadku dużych projektów, których okres budowy przekracza 1,5 roku, rzeczoznawca (wzorując się na typowym inwestorze) powinien zaakceptować wyższe wartości zysku niż ma to miejsce w dotychczasowej praktyce. Oczywistym jest, że kalkulując zysk przedsiębiorcy na podstawie analizy danych rynkowych, należy uwzględnić wydłużony czas budowy obiektu analogowego w porównaniu z warunkami typowymi (rynkowymi).

W bardziej ogólnych przypadkach należy dodatkowo przeanalizować wpływ takich czynników, jak zmiany stopy zwrotu projektu alternatywnego w trakcie budowy, uwarunkowania specyficzne dla różnych typów obiektów dotyczące nierównomiernego rozkładu kosztów w czasie. Takie obliczenia można łatwo wykonać za pomocą arkuszy kalkulacyjnych zgodnie z (6) biorąc pod uwagę (5). Podajmy przykład takiej analizy.

Niech budowa zakończy się w ciągu 24 miesięcy. Całkowita kwota kosztów wynosi C i = 1000, jej rozkład na miesiące imituje kalendarz budowy. Koszt działki C z = 100, zaliczka C av = 200. Stopa zwrotu w momencie rozpoczęcia budowy wynosi Na a.0 = 24% i maleje o 0,25% miesięcznie. Rozwiązanie problemu podano w tabelach 2-4. Okres rozliczeniowy - miesiąc, ilość okresów n x m = 24.

Tabela 2

Tabela 3

Tabela 4

Z tabel jasno wynika, że ​​przy „symetrycznym” rozkładzie płatności w trakcie budowy (patrz rysunek) stopień niejednorodności tego rozkładu ma niewielki wpływ na pożądaną wartość, natomiast zmiana stopy zysku w czasie prowadzi do istotna zmiana szacowanego zysku przedsiębiorcy.

Podane przykłady nie uwzględniają faktu, że uzyskanie dochodu z projektu może nastąpić jeszcze przez jakiś czas po zakończeniu budowy. Oznaczmy przez N* czas potrzebny na sprzedaż nieruchomości (sprzedaż lub wynajem). Wiadomo, że podwyżka N* spowoduje, że wzrośnie wysokość zysku, o jaki może ubiegać się przedsiębiorca. Przedstawmy współczynnik k, biorąc pod uwagę wzrost C alt, wówczas wzór (8) przekształca się do postaci

Tabele 5 i 6 pokazują wartości współczynnika k przy różnych wartościach N* I Na oraz dla dwóch opcji sprzedaży nieruchomości:

1) realizacja następuje w ciągu N* lat (tabela 5):

2) realizacja następuje z upływem okresu trwającego N* lat (tabela 6):

Tabela 5

Tabela 6

Spójrzmy na przykład użycia współczynnika k. Jeśli w przykładzie omówionym powyżej przyjmiemy k= 1,140 (sprzedaż przedmiotu w ciągu 12 miesięcy w równych częściach), względny zysk przedsiębiorcy wzrasta z 30% do 48%.

1. Zysk przedsiębiorcy w ramach kosztowej metody wyceny nieruchomości można oszacować w oparciu o możliwość alternatywnego ulokowania kapitału niezbędnego do nabycia działki, budowy i sprzedaży (oddania do zyskownego użytkowania) obiekt.

2. Przy zastosowaniu proponowanego modelu zysk przedsiębiorcy okazuje się wrażliwy przede wszystkim na takie parametry jak czas trwania budowy, stopę zwrotu dla projektu alternatywnego oraz stosunek kosztu budowy do zaliczki płatność w wysokości całkowitego kosztu projektu.

3. Zmiana stopy zwrotu z projektu alternatywnego w trakcie budowy znacząco wpływa na marżę przedsiębiorcy (patrz tabela 2). Jednocześnie nierównomierny rozkład kosztów w czasie ma niewielki wpływ na wysokość tego zysku (patrz tabela 3).

4. Przewidując czas budowy, możesz oprzeć się na dokumentach regulacyjnych lub wziąć pod uwagę praktykę budowy podobnych obiektów.

5. Jeżeli wzrost kosztów w czasie jest nieliniowy, co jest typowe dla złożonych kompleksów, stopa zwrotu alternatywnego projektu zmienia się w czasie i (lub) schematy sprzedaży budowanego obiektu są złożone, wskazane jest znajdź zysk przedsiębiorcy poprzez obliczenia za pomocą arkuszy kalkulacyjnych.

1) We współczesnej praktyce firmy budowlane często łączą funkcje inwestora i wykonawcy, godząc się na znacznie niższe (w porównaniu do inwestorów „zewnętrznych”) stopy zwrotu z zainwestowanych środków ze względu na konieczność rozwiązania palącego problemu zapewnienia ich przetrwania w środowisku współczesna sytuacja gospodarcza.

Literatura

1. Tarasevich E.I. Wycena nieruchomości. Petersburg: Wydawnictwo Państwowego Uniwersytetu Technicznego w Petersburgu, 1997.

2.SNiP 1.04.03-85. Normy dotyczące czasu trwania budowy i zaległości w budowie przedsiębiorstw, budynków i budowli. M.: Stroyizdat, 1986.

Przypomnijmy schemat obliczania wartości nieruchomości metodą kosztową (ryc. 1).

Ryż. 1 Istniejący schemat kalkulacji nieruchomości przy zastosowaniu podejścia kosztowego wyceny. (na rysunku są literówki!!! „Jednostki ilościowe” – potrzebny plik graficzny)

W praktyce, stosując podejście kosztowe w ocenie wartości nieruchomości, główne trudności pojawiają się przy obliczaniu „zysku przedsiębiorcy” (inwestora) i wartości działki. Wynik uzyskany przy zastosowaniu podejścia kosztowego w dużej mierze zależy od poprawności i dokładności obliczenia tych dwóch składników kosztów.

W celu ustalenia wartości gruntu opracowano wiele zaleceń metodologicznych i przepisów, które pozwalają określić jego wartość rynkową z akceptowalnym stopniem dokładności. Sytuacja jest bardziej skomplikowana w przypadku współczynnika, który nazywamy „zyskiem przedsiębiorcy” (patrz przypis do tytułu artykułu). Do tej pory rzeczoznawcy nie wypracowali wspólnej opinii na temat znaczenia i celu parametru „zysku przedsiębiorcy” w podejściu do wyceny kosztowej, jego zależności od wpływu czynników zewnętrznych, metod obliczeniowych, nie mówiąc już o braku przepisów prawnych ( lub przyjęte przez publiczne stowarzyszenia rzeczoznawców) metody określające algorytm obliczania tego parametru.

Z tego powodu wynik obliczenia wartości nieruchomości metodą kosztową często daje zniekształconą wartość wyniku i jest w dużym stopniu zależny od subiektywnej opinii i doświadczenia rzeczoznawcy. Stosowanie podejścia kosztowego jest jednak konieczne, zwłaszcza w przypadku masowej wyceny nieruchomości jako środków trwałych przedsiębiorstw. Tutaj do obliczenia kosztu w większości przypadków można zastosować wyłącznie metodę kosztową, gdyż podejście porównawcze i dochodowe nie ma zastosowania ze względu na brak albo bazy porównawczej (w przypadku stosowania metod podejścia porównawczego), albo możliwość określenia rentowności obiektu ze względu na specyfikę jego przeznaczenia (przy zastosowaniu podejścia dochodowego).

Spróbujmy zrozumieć prawdziwe znaczenie parametru „zysk przedsiębiorcy” w podejściu kosztowym i możliwe opcje obliczania tego współczynnika.

Obecnie pojawia się całkiem sporo opinii i prób przedstawienia algorytmu i metod obliczania „zysku przedsiębiorcy”. Wszyscy jednakowo interpretują pojęcie „zysku przedsiębiorcy” (inwestora, dewelopera) jako nagrody, jakiej inwestor oczekuje od zainwestowania swojego kapitału, biorąc pod uwagę wszystkie wynikające z tego ryzyka. Należy zauważyć, że definicja ta jest bardziej spójna z klasycznym rozumieniem zysku przedsiębiorcy, stosowanym przy ocenie projektów inwestycyjnych, gdzie jednym ze wskaźników efektywności projektu jest właśnie zysk przedsiębiorcy (inwestora, dewelopera).

Spróbujmy pokazać zasadniczą różnicę pomiędzy koncepcją zysku przedsiębiorcy (inwestora, dewelopera) przy realizacji inwestycji budowlanych a „zyskiem przedsiębiorcy”, który będziemy musieli (zgodnie z projektem FSO nr 6 „Ocena wartości nieruchomości”) stosowany przy obliczaniu metody wyceny opartej na kosztach.

Wróćmy do początków teorii aktywności ewaluacyjnej. Harrison w swoim podręczniku „Wycena nieruchomości” podaje bardzo ostrożną definicję parametru „zysku przedsiębiorcy” w kosztowym podejściu do wyceny. Nie nazywa tego parametru bezpośrednio „zyskiem przedsiębiorcy”, ale twierdzi, że są to „pewne kwoty, które należy dodać do kosztów bezpośrednich i pośrednich, aby odzwierciedlić zysk przedsiębiorcy”. I dalej, nie do końca pewnie i bez zapewnienia, pisze, że „wskaźnik ten powinien reprezentować typowy oczekiwany zysk dewelopera”, nie przytaczając żadnych schematów ani metod obliczania tego parametru.

Zbliżył się do ekonomicznego znaczenia pojęcia „zysk przedsiębiorcy” definiując „zysk przedsiębiorcy” jako „różnicę pomiędzy ceną sprzedaży
składnika aktywów oraz koszty jego utworzenia lub nabycia i modernizacji, odzwierciedlające premię rynkową za organizację i realizację rentownego projektu.”

Założyciel petersburskiej szkoły wyceny również słusznie, naszym zdaniem, definiuje znaczenie ekonomiczne parametru stosowanego w podejściu kosztowym, stwierdzając, że „...zysk przedsiębiorcy jest głównie funkcją ryzyka i zależy od konkretnej sytuacji rynkowej”, ale jednocześnie dalej definiuje „zysk przedsiębiorcy”, stosowany w podejściu kosztowym, jako „wielkość ustaloną przez rynek, odzwierciedlającą kwotę, jaką przedsiębiorca spodziewa się otrzymać w formie premii za wykorzystania swojego kapitału, zainwestował w projekt budowlany" Należy pamiętać, że projekt budowlany nie ma nic wspólnego z wartością rynkową nieruchomości!

Większość rzeczoznawców dochodzi do wniosku, że zysk przedsiębiorcy należy liczyć jako różnicę pomiędzy wszystkimi kosztami a uzyskanymi dochodami. Podstawą obliczenia „zysku przedsiębiorcy” (PP) w tej wersji jest wzór

RS I- wartość rynkowa poszczególnych części nieruchomości (w przypadku sprzedaży według okresu);

SS I- koszt wszystkich kosztów poniesionych (według okresów) podczas budowy i sprzedaży;

Wskaźnik zysku przedsiębiorcy w regionie 1;

Wskaźnik zysku przedsiębiorcy w regionie 2;

Stosunek cen w analizowanym segmencie w regionie 1 do regionu 2;

Stosunek kosztów budowy w analizowanym segmencie w regionie 1 w stosunku do regionu 2;

Udział składnika gruntowego w koszcie pojedynczego obiektu odpowiednio w regionach 1 i 2.

Naszym zdaniem jest to dość logiczne i bliskie sensowi rozumienia metody „zysku przedsiębiorcy”, które zapewnia w pełni działający, choć bardzo pracochłonny mechanizm obliczania nieruchomości w podejściu kosztowym.

Z analizy powyższych metod wynika, że ​​znaczenie pojęcia zysku przedsiębiorcy w klasycznej definicji jest dla wszystkich autorów takie samo, brakuje jednak zrozumienia miejsca parametru zwanego „zyskiem przedsiębiorcy” w schemat obliczeń metody oceny opartej na kosztach. Wszyscy rozumieją, że musi istnieć jakiś dodatkowy parametr, który „podnosi” koszt reprodukcji i koszt działki do poziomu wartości rynkowej. Ale jak to znaleźć, od czego tak naprawdę powinno zależeć, jak poprawnie nazwać? Kwestie te powodują niepewność i różnice zdań wśród ewaluatorów.

Absolutnie wspaniały artykuł na ten temat na portalu „Biuletyn Rzeczoznawcy Rzeczoznawcy RU” został opublikowany przez Zastępcę Przewodniczącego Rady Ekspertów NP JV Sibir. Autor przedstawia w nim szczegółowy przegląd historyczny pojawienia się koncepcji „zysku przedsiębiorcy” w praktyce czynności wyceny i wzywa wszystkich rzeczoznawców i organizacje legislacyjne związane z wyceną do zastanowienia się nad ekonomicznym znaczeniem stosowania współczynnika zwanego „ zysk przedsiębiorcy” w podejściu kosztowym wyceny. Autor przekonuje, że „zaliczenie zysku przedsiębiorcy do kosztów musi być uzasadnione”.

Doświadczenie naszej pracy w zakresie budowy i realizacji projektów inwestycyjnych w Moskwie i obwodzie moskiewskim pozwoliło nam bardziej szczegółowo rozważyć składniki wartości odtworzeniowej i rynkowej nieruchomości przy obliczaniu metodą kosztową oraz określić rzeczywistą znaczenie ekonomiczne i wartość parametru, który w podejściu kosztowym nazywamy „zyskiem przedsiębiorcy”.

W tabeli Tabela 1 pokazuje elementy części kosztowej bieżącego projektu budowy wielofunkcyjnego kompleksu mieszkalnego w Moskwie przy ulicy. Goworowa. Wszystkie podane dane pochodzą z istniejących umów i cen za projektowanie, budowę, zatwierdzenie, odliczenia od udziału miasta (lub koszty budowy infrastruktury po odliczeniach od udziału miasta). W praktyce jest to wyliczenie kosztu odtworzenia metodą ilościową, poprzez sporządzenie powiększonego kosztorysu. Z reguły obliczenia takie wykonuje się na wstępnym, przedinwestycyjnym etapie, opracowując model finansowy, który pozwala inwestorowi zapoznać się z ekonomiką projektu i ocenić go z punktu widzenia atrakcyjności inwestycyjnej według głównych parametrów: okres zwrotu, wewnętrzna stopa zwrotu ( IRR), wartość bieżąca netto dochodu ( NPV), wysokość niezbędnych środków inwestycyjnych, ich rentowność, wysokość pożyczonych środków, koszt inwestycji projektu itp.

Model finansowy uwzględnia część kosztową i przychodową projektu. W rezultacie powstaje różnica będąca sumą wszystkich przychodów i wszystkich kosztów projektu w postaci przepływów pieniężnych. Różnica pomiędzy częścią dochodową i kosztową projektu tworzy przepływ środków pieniężnych, wskazując na brak lub nadmiar środków oraz potrzebę dodatkowych inwestycji. Biorąc pod uwagę czynnik czasu i zastosowanie technik dyskontowych, przepływ ten jest konwertowany na zdyskontowany przepływ pieniężny; Następnie określane są wszystkie wskaźniki, które interesują inwestora i charakteryzują projekt, m.in zysk inwestora.

W praktyce inwestora interesuje zarówno zysk z zainwestowanych środków własnych, jak i zysk w relacji do kosztu wszystkich środków wydanych na projekt.

Aby zrozumieć składniki kosztu odtworzenia w podejściu do oceny kosztów, przeanalizujemy strukturę części kosztowej projektu dotyczącej budowy zespołu mieszkalnego przy ulicy. Govorova (Tabela 1).

Tabela 1. Struktura kosztów inwestycji przy ul. Govorova, stan na 22 listopada 2007 r.
(1 cu = 36 rub.)

Struktura kosztów	Zakres prac zgodnie z porozumieniem, mi.
Prace na etapie przedinwestycyjnym projektu
Gromadzenie danych początkowych, warunków przyłączenia, warunków technicznych, obliczeń i prognoz ekonomicznych, biznesplanów i powiązanych usług organizacji zewnętrznych
Przygotowanie dokumentacji kontraktowej, zawieranie umów. Opracowanie schematów rozmieszczenia i wsparcie inżynieryjne projektu
Ramy regulacyjne projektu jako całości
Wydanie Rozporządzenia Ramowego Rządu Moskiewskiego
Organizacja prac nad przygotowaniem, zatwierdzeniem i wydaniem Ostatecznego Rozporządzenia Rządu Moskiewskiego
Opracowanie, zatwierdzenie, wydanie i rejestracja umowy inwestycyjnej
Odszkodowanie pieniężne dla miasta za istniejącą infrastrukturę społeczną, inżynieryjną i transportową w ramach umowy inwestycyjnej
Podpisanie Protokołu Rezerwacji i zawarcie umowy dzierżawy gruntu
Płatności z tytułu umowy dzierżawy gruntu
Prace projektowe nad całością projektu
Uzyskanie podłoża geologicznego pod plac budowy
Opracowanie studium wykonalności urbanistycznej dla lokalizacji zespołu mieszkalnego
Przygotowanie dokumentacji do zatwierdzenia przez komisję regulacyjną Moskiewskiego Komitetu Architektury
Przygotowanie dokumentacji do zatwierdzenia przez Radę Społeczną Moskiewskiego Komitetu Architektury
Ponowna koordynacja uzasadnienia urbanistycznego oraz rozwiązań architektonicznych i budowlanych z Moskiewską Komisją ds. Środowiska Miasta i oceną oddziaływania na środowisko
Rozwój studiów architektoniczno-budowlanych
Zakończenie studium wykonalności urbanistycznej oraz rozwiązań architektoniczno-budowlanych w oparciu o uwagi Komitetu Ochrony Środowiska Miasta Moskwy i ocenę oddziaływania na środowisko
Uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci elektroenergetycznych
Przygotowanie Certyfikatu Dozwolonego Użytkowania (ARI lub IRD)
Wsparcie inżynieryjne projektu
Za część miasta. Część konstrukcyjna kolektora podziemnego do przesyłu napowietrznych linii elektroenergetycznych (napowietrzna linia energetyczna)
Opracowanie studium wykonalności przebudowy napowietrznej linii elektroenergetycznej na kolektor podziemny
Przeprowadzenie badania studium wykonalności w Mosgorekspertiza
Uzyskanie pozwolenia na budowę budynku. 4
Opracowanie dokumentacji roboczej budynku. 4
Prace budowlano-montażowe (CEM) i uruchomienie obiektu. 4
Budowa na miejscu infrastruktury inżynieryjnej bldg. 4
Dostawa budynku 4 na zlecenie komisji państwowej
Trzy 23-kondygnacyjne budynki mieszkalne z garażem podziemnym i zabudową lokalową (budynki 1 – 3, I etap)
Opracowanie dokumentacji projektowej i kosztorysowej (etap „Projekt”) wraz z oddaniem części architektoniczno-budowlanej I etapu, bldg. 13
Przeprowadzenie badań rozwiązań projektowych dla budynku. 13
Uzyskanie pozwolenia na budowę budynku. 13
Opracowanie dokumentacji roboczej budynku. 1 – 3, łącznie z etapami cyklu zerowego
Prace budowlano-montażowe (CEM) i uruchomienie budynek 13
Budowa infrastruktury inżynieryjnej na miejscu budynek 13
Dostawa budynku 1 – 3 na zlecenie komisji państwowej
Za część miasta. Blok szkoły podstawowej (BNK) i placówka przedszkolna (DDU)
Projekt i budowa rozbudowy bloku szkoły podstawowej (BNK) na 75 miejsc. Uruchomienie
Projekt i budowa placówki przedszkolnej na 125 miejsc. Uruchomienie
Inne prace i usługi
Połączenie technologiczne obiektu z miejskimi sieciami elektrycznymi
Prace dodatkowe (ściana gruntowa, elewacje itp.)
Pełnienie funkcji Klienta i nadzór techniczny
Ubezpieczenie budowy (zgodnie ze standardem)
Bezpieczeństwo obiektu (zgodnie ze standardem)
Koszty administracyjne. Usługi IGASN, OATI, inspekcja przeciwpożarowa
Nieoczekiwane wydatki